Jedes Unternehmen hat auf die ein oder andere Weise mit einem Gebäude zu tun – entweder es ist Eigentümer der von ihm genutzten oder weitervermieteten Gebäude oder es mietet/pachtet ein oder mehrere Gebäude, plant die Errichtung eines neuen Gebäudes oder möchte eines renovieren. Egal, in welcher Form der Bezug zum Gebäude besteht: Das Energierecht knüpft an verschiedene Rollen verschiedene Rechte und Pflichten, die es zu beachten gilt.
Ausgangspunkt: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Eines der wichtigsten Gesetze im Kontext „Energierecht und Gebäude“ ist das GEG, das zur Erreichung der nationalen Klimaschutzziele beitragen soll. Dieses führt seit Ende 2020 die drei Vorgängerregelungen Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) in einem Gesetz zusammen und ergänzt diese Regelungen teilweise bzw. ändert diese ab. Im Jahr 2023 wurde das GEG zudem einer größeren Novellierung unterzogen.
Wichtig: Bevor geprüft wird, welche Pflichten sich aus dem GEG ergeben, ist stets zunächst die Frage zu stellen, ob der Anwendungsbereich überhaupt eröffnet ist. Dies ist nach § 2 Abs. 1 GEG bei Gebäuden, „soweit sie nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden“, sowie bei deren „Anlagen und Einrichtungen der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Beleuchtungstechnik sowie der Warmwasserversorgung“ der Fall. Es gibt allerdings zahlreiche Ausnahmen, z.B. für unterirdische Bauten, Traglufthallen etc. Ein Blick in § 2 Abs. 2 GEG ist daher unverzichtbar.
Pflichten aus dem GEG
Das GEG richtet sich in erster Linie an den Eigentümer oder Bauherrn sowie an den Betreiber der o.g. Anlagen.
Bei der Errichtung eines neuen Gebäudes fordert das Gesetz u.a. die Errichtung als „Niedrigstenergiegebäude“, die Erfüllung der Anforderungen an den Mindestwärmeschutz, die Vermeidung von Wärmebrücken sowie die Einhaltung der Höchstwerte für den Jahres-Primärenergiebedarf. Das GEG gibt Einzelheiten zu den jeweiligen Berechnungsmethoden vor. In aller Regel sind diese Vorgaben bereits Bestandteil eines Bauantrags. Bei einem Verstoß im Rahmen der Planung dürfte also bereits keine Baugenehmigung erteilt werden.
Auch im Zusammenhang mit Bestandsgebäude enthält das GEG verschiedene Pflichten, bspw. die folgenden:
- Aufrechterhaltung der energetischen Qualität der Außenbauteile und Einhaltung der entsprechenden Höchstwerte
- Dämmung von obersten Geschossdecken
- Einhaltung des Wärmedurchgangskoeffizienten bei Änderung von Außenbauteilen eines Gebäudes
Auch hier unterstützt das GEG bei der Berechnung der verschiedenen Parameter durch weitere Ausführungen.
Zudem sind verschiedene Pflichten mit Blick auf die Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik einzuhalten, u.a.:
- Grundsätzlich keine Veränderung in einer Weise, die die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert
- Sachgerechte Bedienung durch den Betreiber sowie Wartung und Instandhaltung
- Möglichkeit der raumweisen Regelung der Raumtemperatur einer heizungstechnischen Anlage
- Energetische Inspektion von Klimaanlagen
Mit Blick auf die Anlagentechnik existieren noch zahlreiche weitere kleinteilige Pflichten.
Novelle des GEG und neue Anforderungen an Gebäude
Durch eine Novelle des GEG im Jahr 2023 (Stichwort „Heizungsgesetz“) hat der Gesetzgeber zudem neue Anforderungen an Heizungsanlagen eingeführt. So gibt es nun die Anforderung, dass bei der Inbetriebnahme einer neuen Heizungsanlage in einem Gebäude nur solche Anlagen eingebaut oder aufgestellt werden dürfen, die mind. 65% der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Dabei gibt das GEG direkt verschiedene Erfüllungsoptionen an die Hand (Wärmenetzanschluss, Solarthermie, Biomasse, Wasserstoff etc.).
Zu dieser Pflicht gibt es zahlreiche Ausnahmen, Übergangsregelungen und Fristen, die zwingend im Blick behalten werden sollte – so gilt die Pflicht bspw. zunächst lediglich für Neubauten im Neubaugebiet. Alles weitere hängt grundsätzlich mit der kommunalen Wärmeplanung zusammen.
Mit der Novelle des GEG wurde zudem die Pflicht zur Ausrüstung bestimmter Nichtwohngebäude mit einem System für die Gebäudeautomatisierung und -steuerung bis zum 31.12.2024 eingeführt – Unternehmen sollten sich hier kurzfristig mit dem Anwendungsbereich und den Anforderungen beschäftigen.
Sonstige Gesetze und landesrechtliche Vorgaben
Auch aus anderen Gesetzen können sich Pflichten im Zusammenhang mit Gebäuden ergeben, z.B.:
- Das GEIG enthält Vorgaben, in welchen Fällen Ladepunkte auf an Gebäude angrenzende Stellplätze zu errichten sind – Stichwort „Elektromobilität“.
- Die Frage, ob und wenn ja, wann und in welchem Umfang, PV-Anlagen im Gebäudekontext zu errichten wird, wird leider nicht einheitlich beantwortet. Vielmehr existiert aktuell ein rechtlicher Flickenteppich: Jedes Bundesland hat hier seine eigenen Regelungen, sodass stets im Einzelfall zu prüfen ist, was für das eigene Gebäude gilt.
Ausblick: Europäische Regelungen rund um Gebäude
Das Thema „Gebäudeenergieeffizienz“ ist – wie viele weitere Regelungsbereiche – stets im Wandel und eines der Lieblingsthemen der EU auf ihrem Weg zu einer klimaneutralen Union.
Zuletzt hat die Europäische Union nach längerem Ringen eine neu gefasste Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, die Gebäuderichtlinie (Richtlinie (EU) 2024/1275, EPBD) erlassen. Diese ist Ende Mai 2024 in Kraft getreten und muss nun von den Mitgliedstaaten umgesetzt werden.
Die EPBD verfolgt gemeinsam mit der daneben ebenfalls in diesem Zusammenhang relevante Energieeffizienzrichtlinie (Richtlinie (EU) 2023/1791, EED) im Rahmen des Fit-for-55-Pakets das Ziel, den Gebäudebestand zu dekarbonisieren und energieeffizienter zu gestalten. Die Richtlinien behandeln u.a. folgende Punkte:
- Anforderungen an die Gesamtenergieeffizienz neuer und bestehender Gebäude
- Anforderungen an die Solarenergie in Gebäuden
- bauliche Beschaffenheit von Gebäuden
- Sichtbarmachung der Gebäudeenergieeffizienz
- Infrastruktur für nachhaltige Mobilität
- Uvm.
Bei den Vorschriften der Richtlinien handelt es sich um Mindestanforderungen. Die Mitgliedstaaten müssen diese grundsätzlich umsetzen, können aber auch strengere Regelungen erlassen.